France : La maison de retraite de Jonquières fait appel au partenariat public-privé pour s’agrandir

Pressée par le temps, la maison de retraite communale de Jonquières a choisi la formule du bail emphytéotique administratif avec vente en état futur d’achèvement pour concevoir, construire et financer rapidement un nouveau bâtiment aux normes de sécurité requises. Pour cette opération, la maison de retraite s’est appuyée sur la loi d’amélioration de la décentralisation de janvier 1988, complétée par l’ordonnance du 4 septembre 2003, qui autorisent l’intervention d’investisseurs privés sur le domaine public dans le cadre d’une mission d’intérêt général.

Les projets reposant sur un partenariat public-privé (PPP) font petit à petit leur éclosion. La maison de retraite Biscarat-Bombanel de Jonquières a inauguré, en avril dernier, un nouveau bâtiment pour lequel la conception, la construction et le financement ont été réalisés par des partenaires privés, dans le cadre d’un bail emphytéotique administratif (BEA). Tout a commencé en mars 2003 lorsque la commission communale de sécurité a demandé à la maison de retraite de Jonquières de supprimer 10 lits installés dans une zone qui ne respectait pas les normes de sécurité requises. Cette commission a laissé à l’époque un délai de deux ans à la maison de retraite pour effectuer les travaux nécessaires. Mais par mesure de sécurité, l’établissement public communal, présidé par le maire de Jonquières, a préféré évacuer les personnes hébergées dans les parties du bâtiment qui n’étaient pas conformes aux normes de sécurité exigées. Amputée de 10 lits, en situation précaire, la structure devait faire vite et bien, pour retrouver sa capacité d’accueil, sans pour autant grever son budget. Elle s’est attelée à définir un programme d’extension qui prévoyait la création de 14 nouvelles chambres, un secteur de 12 places pour les personnes désorientées, et la suppression des chambres doubles déjà existantes. La maison de retraite s’est appuyée, pour cette opération, sur une société de conseil et d’ingénierie spécialisée dans les domaines hospitalier et médical : la SARL TEC qui, depuis 1989, développe des portages d’investissements publics hospitaliers dans le cadre de baux emphytéotiques administratifs.

BEA avec vente en état futur d’achèvement

La société de conseil a commencé par étudier la faisabilité architecturale, juridique et financière du projet et comparer les avantages et les inconvénients d’un montage classique et d’un BEA pour l’opération envisagée. La deuxième solution s’annonçant moins coûteuse et plus rapide, la société TEC a proposé à la maison de retraite, le maître d’ouvrage, de se lancer dans un BEA accompagné d’une convention indétachable de mise à disposition. En effet, pour agrandir le bâtiment, la commune de Jonquières a d’abord acquis un terrain mitoyen de la maison de retraite qu’elle s’est proposée de mettre à disposition pour permettre l’extension de l’établissement. Au terme des études de conception, la société TEC a lancé l’appel d’offres, pour le compte de la maison de retraite, afin de sélectionner les entreprises de BTP chargées de réaliser les ouvrages prévus. Elle s’est engagée sur les montants du loyer du bail et sur la date de livraison du nouveau bâtiment. Afin d’assurer la pérennité du projet pendant la durée du bail, fixée à 30 ans, la société TEC a cédé, sous la forme d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA), les droits et les obligations du BEA et de la convention de mise à disposition à une filiale du groupe caisse d’Epargne, spécialisée dans la gestion du patrimoine immobilier : la Logirem. En d’autres termes, ce dispositif permet à TEC de céder au groupe bancaire le bail et la convention dès leur signature. Celui-ci paie les travaux au fur à mesure de leur avancement tandis que la société TEC reste le maître d’œuvre du chantier.

Remise des clés neuf mois plus tard

Le montant de l’opération s’élève à 2,5 M€. Pendant 30 ans, durée du bail, la maison de retraite versera un loyer au groupe caisse d’Epargne, au terme duquel elle deviendra le propriétaire du bâtiment. Le surcoût lié à ces travaux sur le prix d’une journée en maison de retraite s’avère plus que raisonnable : 4,5 € supplémentaires par lit. Au moment où ce partenariat s’est mis en place, en juin 2003, ni l’ordonnance sur les contrats de partenariat, ni celle sur les baux emphytéotiques hospitaliers n’étaient sorties. La commune de Jonquières, la maison de retraite, la société TEC et le groupe Caisse d’épargne se sont donc engagés sur une formule de conception-construction-financement et mise à disposition de bâtiments à usage sanitaire et social, prévue dans la loi d’amélioration de la décentralisation du 5 janvier 1988. Cette loi, complétée par l’ordonnance du 4 septembre 2003 qui précise le type de montage autorisé pour les établissements sanitaires et sociaux, offre la possibilité aux collectivités territoriales et aux établissements publics hospitaliers de faire intervenir des investisseurs privés sur le domaine public dans le cadre d’une mission d’intérêt général. Le bail, la convention indétachable de mise à disposition, et la vente en état futur d’achèvement ont été signés le 28 juillet 2004. Les clés du nouveau bâtiment ont été remises à la maison de retraite neuf mois plus tard, le 15 avril 2005. Une opération rondement menée.